[나이스데이] 10·15 주택시장 안정화 대책 시행 이후 집값 오름폭은 둔화됐지만 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장에 '거래 절벽'이 도래했다. 부동산 세제를 개편해 매물이 시장에 나오도록 유도해야 한다는 목소리가 나온다.

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 토지거래허가구역 효력이 발효된 지난 20일부터 29일까지 열흘 동안 서울 아파트 매매 거래는 총 174건이 신고됐다. 규제 전 열흘(10~19일)간 신고된 매매 건수가 4031건이었던 것과 비교하면 거래량이 95.7% 급감한 것이다.

이는 서울 전역과 경기도 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 이른바 '3중 규제' 범위에 들고 고가 주택에 대한 대출 규제가 강화됐기 때문으로 풀이된다. 특히 토지거래허가구역 내에선 매매 거래 시 지자체 허가를 거쳐야 하는 데다가, 2년 실거주 의무가 생겨 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 차단된다.

매수자는 규제가 발효되기 전 이른바 '5일장' 기간 동안 집중적으로 거래를 한 뒤 관망세에 들어갔고, 매도인 역시 바로 주택을 처분하기보다는 매물을 거둬들이는 분위기다.

실제 부동산 빅데이터플랫폼 아실을 보면 지난달 30일 기준 서울 아파트 매물은 6만4618건으로, 규제 발효 전인 19일(7만1656건)보다 9.9%(7038건) 감소했다. 같은 기간 경기도 역시 17만7838건에서 17만2444건으로 3.1%(5394건) 줄었다.

이에 정부여당에선 주택 처분을 유도하기 위해 종합부동산세(종부세) 등 보유세 부담을 높이는 방안이 거론된다. 앞서 10·15 대책 발표 전에도 윤석열 정부 시절 1주택자 기준 60%로 낮춘 공정시장가액비율을 이전 수준인 80%로 복구하고, 공시가격 현실화율을 높일 수 있다는 관측이 나온 바 있다.

다만 보유세 강화만으로는 매물 잠김이 해소되기 어렵다는 반론도 만만치 않다. 실제 문재인 정부 시절인 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 종부세 중과세율을 최고 6.0%, 취득세율을 최대 12%까지 강화됐지만 도리어 세제 강화 다음 달인 그해 8월 서울 아파트 매매 거래량이 57% 감소하기도 했다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "보유세 부담을 높이더라도 부동산 거래세, 즉 양도세 부담이 여전해 팔기 어렵다면 주택을 처분하는 대신 자녀에게 증여하는 흐름이 나타난다"며 "집값이 결국은 오른다는 학습효과가 있는 데다가 공급 부족, 유동성 공급이 맞물린 상황에선 보유세를 올려도 주택을 계속 갖고 있겠다는 의지가 강해질 수밖에 없다"고 진단했다.

부동산 공시가격 산정 방식에 대한 신뢰 문제가 여전한 상황에서 보유세 강화부터 추진하는 것은 무리라는 시각도 있다. 공시가격 부동산 유형별로 반영률이 다른 탓에 같은 단지 내에서도 산출 근거가 제각각이라는 지적이 끊이지 않았다. 김윤덕 국토교통부 장관도 지난 13일 국정감사에서 "시장가격과 공시가격의 격차가 다양한 형태의 문제를 낳고 있다"며 제도 전반을 재검토하고 있다고 밝힌 바 있다.

이에 전문가들은 보유세 강화와 함께 양도소득세, 취·등록세를 한시적으로 인하하는 것을 패키지로 추진해 매물이 시장에 나오도록 유도해야 한다고 조언한다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "1, 2차 베이비부머가 퇴직했거나 퇴직을 시작한 상황에서 보유세를 갑자기 늘리면 반발이 이전보다 커질 수 있다"며 "보유세 인상과 취득세, 양도세 인하가 동시에 이뤄져야 한다. 동시성이 중요하다"고 밝혔다.